Vermieterrechte-Mietrecht

Vermieterrechte | Mietrecht
Was dürfen Vermieter?

Vermieterrechte – Was sind die Rechte eines Vermieters? Was dürfen sie? Was nicht? Was müssen Sie beachten? In diesem Beitrag finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Vermieterrechte: Kündigung, Renovierungsmaßnahmen, Vermieterpfandrecht, Nutzungsentschädigung, etc. Hier mehr über Vermieterrechte erfahren.


Vermieterrechte –
Grundlegende Rechte eines Vermieters

Betriebskosten, Kaution, Nutzungsentschädigung, etc. Es gibt bestimmte Bereiche, in denen Vermieterrechte bzw. das Verhältnis zwischen Mieter & Vermieter definiert werden.

 

Kaution und Verrechnung der Kaution mit Mietrückständen

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung zur Forderung von Mietsicherheiten. Die Art & Höhe der Kaution wird im Mietvertrag festgelegt. Die Sicherheitsleistung, die vom Vermieter verlangt werden darf, beträgt max. drei monatliche Nettomieten. Diese Kaution darf nicht zusammen mit dem Vermögen des Vermieters angelegt werden. Dieser Betrag inkl. erbrachte Zinsen müssen Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zurückerstattet werden. Dieser Betrag kann, muss aber nicht mit evtl. austehenden Mietzahlungen verrechnet werden.

Veränderungen der Betriebskosten

Eine Erhöhung der Betriebskosten für den Mieter soll in schriftlicher Form erfolgen. Der Vermieter muss diese Änderung auch begründen. Wenn dies im Mietvertrag festgelegt wird, darf der Vermieter eine Anpassung / Erhöhung der Betriebskosten verlangen. Zahlungspflichtig wird der neue Betrag der Betriebskosten nicht zum Beginn vom nächsten, sondern vom darauf kommenden Monat. Sollten sich Mieter und Vermieter über den Mietvertrag auf eine Umlage der Betriebskosten geeinigt haben (§ 2 Betriebskostenverordnung), dann können diese ein mal im Jahr angepasst werden.

Vermieterpfandrecht

Sollte es zu Mietrückständen, Betriebskostennachzahlungen oder Beschädigung der Mietsache seitens des Mieters kommen, dann kann der Vermieter basierend auf das Vermieterpfandrecht seine Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend machen. Aber bitte beachten: Der Vermieter darf nur Sachen pfänden, die vom Mieter eingebracht wurden und sich in seinem Eigentum befinden.

Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe des Wohnraums

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses sollte die Mietwohnung vom Mieter an den Vermieter zurückgegeben werden. Sollte dies nicht oder verspätet geschehen (und in Verantwortung des Mieters), dann darf ein Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen. Und zwar in Höhe der per Mietvertrag vereinbarten Miete oder vergleichbaren Räumlichkeiten.

Kündigung und außerordentliche fristlose Kündigung

Die Kündigungsfrist für die Beendigung eines Mietverhältnisses beträgt drei Monate. Spätestens zum dritten Werktag eines Monats muss diese Kündigung beim Vermieter eingegangen sein. Sollte der Vermieter ein berechtigtes Interesse an dem Wohnraum haben, dann kann er das bestehende Mietverhältnis beenden. Dieses Interesse muss er im Kündigungsschreiben sehr detailliert ausführen. Eine detaillierte Beschreibung seiner Interesse muss der Vermieter nicht beschreiben, wenn die Kündigung einen Wohnraum in einem Gebäude betrifft, in dem der Vermieter selbst mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. In diesem Fall sollte allerdings der Vermieter damit rechnen, dass die Kündigungsfrist sich um drei Monate verlängert.

Wenn eine Pflichtverletzung seitens des Mieters vorliegt, kann das Mietverhältnis aufgelöst werden. Klassische Beispiele einer Pflichtverletzung wären:

  • Störung der Hausbewohner
  • Häufige Verspätungen bei der Zahlung der Miete
  • Eine nicht vertraglich vereinbarte Nutzung des Wohnraums

Sonstige Gründe für eine Kündigung wären Eigenbedarf (z. B. nach Hochzeit, Scheidung, Rente, etc.) oder die nicht angemessene Verwertung der Immobilie aus wirtschaftlicher Sicht. Ähnlich wie beim Mieter beträgt die Kündigungsfrist vom Vermieter drei Monate. Besteht allerdings da Mietverhältnis länger als fünf oder acht Jahre, dann verlängert sich diese um jeweils drei Monate.

Mieterhöhungen

Die entscheidende Fragen bei einer Mietpreiserhöhung für einen Vermieter ist 1. „Ist die Zustimmung vom Mieter notwendig oder nicht?“ und 2. Wenn ja, was muss man beachten? Welche Formen und Fristen muss ich dann berücksichtigen? Diese Möglichkeiten sollten im Mietvertrag festgelegt werden.

 

Zustimmung des Mieters nicht notwendig

Staffelmiete

Die Mieterhöhung bei Staffelmiete: Die Mieterhöhung kommt bei einer Staffelmiete automatisch zustande.

Modernisierungsmaßnahmen

Eine Zustimmung vom Vermieter ist nicht immer erforderlich. Beispielsweise bei Mietpreiserhöhungen, die durch Renovierungsarbeiten entstehen. Hierfür gibt es bestimmte Anforderungen vom Gesetzgeber. Wenn diese erfüllt sind, dann ist wie bereits oben erwähnt eine Zustimmung seitens des Mieters nicht erforderlich. Für beide Parteien, Mieter und Vermieter sollte allerdings klar sein, was als Modernisierungsmaßnahme gilt.

Gut zu wissen: Die Erhöhung der Miete darf maximal 8 Prozent der aufgewendeten Kosten betragen. §559 BGB 

Modernisierungsmaßnahme oder nicht?

Als Modernisierungsmaßnahmen gelten Maßnahmen, die a) den Gebrauchswert des Mietobjekts langfristig erhöhen, b) zur dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse führen, c) eine langfristige Einsparung von Energie oder Wasser ermöglichen. Als Modernisierungsmaßnahmen gelten Baumaßnahmen auch, für die die nicht der Vermieter nicht verantwortlich ist.

 

Zustimmung des Mieters notwendig

Indexmiete

Indexmiete

Die Indexmiete muss im Mietvertrag festgelegt werden. Eine Erhöhung vom Mietpreis erfolgt in diesem Fall nicht automatisch. Diese muss vom Vermieter schriftlich kommuniziert werden. Bei einer Änderung (Erhöhung) der Indexmiete muss der Vermieter den Mieter über die genauen Änderungen in Kenntnis setzen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt als oberste Grenze für eine Mieterhöhung. Die Mieterhöhung darf in diesem Fall darf nicht mehr als 20 % innerhalb drei Jahren betragen. Sehr wichtig auch an dieser Stelle: Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete sollte man mindestens drei Objekte in Vergleich setzen. Eine Prämisse beim Vergleich der Mietobjekte: Diese müssen bezüglich Baujahr, Lage, Ausstattung und Wohnfläche in qm² vergleichbar sein.

Der Vermieter muss dem Mieter sein in Textform zustellen und auch begründen. Bekannte Gründe sind hier eine Anpassung an den Mietspiegel der Gemeinde / Stadt oder an die ortsübliche Vergleichsmiete sein.

Fristen

Fristen zu beachten

Wenn erforderlich, dann muss der Mieter die Mieterhöhung zustimmen. Nach dieser Vereinbarung erfolgt die Erhöhung mit Beginn des dritten Monats nach Ankündigung der Mieterhöhung. Sollte sich der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden erklären oder nach zwei Monaten seine Zustimmung nicht abgegeben haben, dann hat der Vermieter drei Monate Zeit, um auf Zustimmung zu klagen. Diese Klage muss innerhalb von drei Monaten erhoben werden.

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