Mieterhöhung – Wie viel? Wie oft? Was ist erlaubt? Mietrecht
Mieterhöhung – Wie oft? Wie hoch?

Mieterhöhung-Ratgeber
– Wie oft dürfen Vermieter die Miete erhöhen? Was ist erlaubt?

Mieterhöhung – Ratgeber – Wurde Ihre Miete erhöht? Oder möchte Ihr Vermieter plötzlich den Mietpreis erneut erhöhen? Was dann? Was gibt es zu beachten? Ist diese Erhöhung zulässig? Wenn ja, wie hoch? Wie oft? Was darf er als Vermieter verlangen? Was können Sie als Mieter unternehmen? In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen Überblick auf Ihre Rechte und Pflichten bei einer Mieterhöhung.



Miete erhöht? Was gilt grundsätzlich? Was ist zulässig?

Die Höhe vom Mietpreis und von evtl. Mieterhöhungen können zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden. Zum Schutz des Mieters gibt es jedoch seitens des Gesetzgebers Regelungen und Vorschriften, die beachtet werden müssen. Das Gesetz legt nämlich genau fest, wann eine Mieterhöhung verlangt werden darf und wann nicht.

Nicht ohne Ankündigung

Form der Ankündigung
Nicht per Telefon, nicht per Mail und auch nicht persönlich vor der Tür des Mieters… diese Kanäle werden bei der Ankündigung einer Mieterhöhung nicht vom Gesetzgeber akzeptiert. Der einzige gesetzlich vorgeschriebene Weg zur Mitteilung einer Mieterhöhung ist die Schriftform.
Richtige Daten
Name und Adresse sollten korrekt ausgeführt werden. Sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter. Und zwar von allen Mietern. Dies z. B. im Falle von mehreren Mietern in einer Wohnung.
Rechtmäßiger Vermieter
Neue Eigentümer können nur eine Mieterhöhung verlangen, wenn sie als tatsächliche Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Oder ggf. wenn sie beweisen können, dass sie das Objekt rechtmäßig geerbt haben.
Ankündigung über Dritten
Erfolgt die Ankündigung der Mieterhöhung nicht über den Vermieter selbst, sondern über einen dritten, dann sollte hier auch eine Vollmacht vorliegen.

Nicht ohne Begründung

Die Erhöhung des Mietpreises muss vom Vermieter begründet werden. Sie sollten immer einen genauen Blick auf die Situation werfen und auf die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung achten.
Haben Sie auch eine Mieterhöhung von Ihrem Vermieter bekommen? Dann empfehlen wir Ihnen, die Wirksamkeit dieser Förderung zu überprüfen.


Begründung höherer Mietpreise: 
Modernisierung, ortsübliche Mietpreise, Vergleichsmiete & Co.

Modernisierung

Es gibt bestimmte Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen:

  • Wasser oder Energiesparende Maßnahmen (Einbau einer Solarenergieanlage z. B.)
  • Maßnahmen zur Erhöhung der Wohnqualität (wie z. B. Schallschutz- Fenster)
  • Maßnahmen zur Steigerung des Gebrauchswerts einer Wohnung
  • Vom Gesetzgeber vorgesehen Maßnahmen (Rauchmelder z. B.)
  • Achtung: Instandhaltungsarbeiten gelten nicht als Modernisierungsmaßnahmen

Anpassung an die Vergleichsmiete

Ein Vermieter darf die Miete einer Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Die Erhöhung vom Mietpreis als „ortsüblich“ gilt als berechtigt, wenn:

  • Ein fachgerechter Mietspiegel der Kommune vorliegt
  • Der Vermieter sich auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank beziehen kann
  • Die Miterhöhung als notwendige Maßnahme nach einem Sachverständigengutachten zu beachten ist
  • Mind. drei Vergleichswohnungen vom Vermieter bezeichnet werden

Mietspiegel und Vergleichswohnungen

Vergleichswohnungen sind nicht selten überteuert. Auf diesen Aspekt sollten Sie besonders achten, wenn eine Mieterhöhung nicht mit dem Mietspiegel, sondern mit Vergleichswohnungen begründet wird. In diesem Fall müssen die Informationen der Vergleichswohnungen geliefert werden. Zu diesen gehören Adresse, Wohnlage, Geschosshöhe und Zahl der  Quadratmeter.

Jahressperrfrist

Nach einer Mieterhöhung darf Ihr Vermieter innerhalb 12 Monate keine weiteren Erhöhungen vom Mietpreis von Ihnen verlangen. Erst nach diesem Zeitraum können Mieterhöhungen anfallen. Selbstverständlich nur unter Beachtung einer rechtmäßigen Begründung.

Kappungsgrenze und Mieter-Einspruchsfrist

Als die Obergrenze für eine Mieterhöhung gilt die ortsübliche Vergleichsmiete. Nur wenn der Mietpreis unter der ortsüblichen Miete liegt, gilt die Kappungsgrenze. Dies bedeutet: Mieterhöhungen dürfen innerhalb von drei Jahren maximal 20% betragen. Aus diesem Grund ist es für Sie ratsam, sehr ausführlich alle Mieterhöhungen unter die Lupe zu nehmen und wenn nötig bzw. bei Abweichungen von gesetzlichen Regelungen dagegen Einspruch zu erheben. Der Zeitraum in dem Sie es machen können ist ebenfalls vordefiniert: nach Eingang des Schreibens (der einzige gültige Weg zur Ankündigung einer Mieterhöhung) haben Sie den Rest des Monats und die darauffolgenden zwei Monate.


Die Mietpreisbremse

Das Problem: Der Wohnungsmarkt in Deutschland gilt seit Jahren als stark angespannt. Die Suche nach einer bezahlbaren Mietwohnung erweist sich oft als ein unmögliches Unterfangen. Die Mietpreise steigen immer weiter. Eine besonders starke Steigerung lässt sich seit 2009 beobachten. Je nach Stadt und Wohngegend sind erhebliche Preisunterschiede bei einer Wiedervermietung keine Seltenheit. Dieses Problem führt dazu, dass beliebte Wohngegenden für immer weniger Normalverdiener und vor allem für Haushalte mit einem niedrigen Einkommen bezahlbar werden.

Der Zweck der Mietpreisbremse: Der Zweck der Mietpreisbremse dient grundsätzlich dem Schutz von Wohnungssuchenden / Mietern vor unverhältnismäßigen Mietpreisen bzw. Mietpreiserhöhungen. Diese Regelung soll in der Theorie für mehr Gerechtigkeit & Transparenz sorgen (ob die Einführung dieser Regelung tatsächlich zu den erwünschten Ergebnissen geführt hat, wird in diesem Beitrag nicht thematisiert).

Was sagt die Mietpreisbremse?

In Städten mit einer angespannten Wohnlage darf der Mietpreis bei einer Wiedervermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Beispielsweise finde Sie hier den Mietspiegel der Stadt Bonn). Konkret bedeutet dies: Der Preis bei einer Wiedervermietung darf maximal 10% teurer sein als Mietwohnungen in einer ähnlichen Lage und mit einer vergleichbaren Größe.

Gültigkeit & Ausnahmen

Welche Standorte einen kritischen Wohnungsmarkt aufweisen, ist eine Entscheidung der einzelnen Bundesländer. Die Mietpreisbremse ist also bundesweit nicht einheitlich. Es gibt hier sehr wichtige Ausnahmen:

Für Mieter

Für Mieter

Der Vermieter muss Sie darüber schriftlich informieren, ob diese Ausnahmen bei Ihrem Mietverhältnis vorliegen. Ebenfalls haben Sie das Recht darauf, die Höhe der Vormiete zu erfahren. Als Referenz-Zeitpunkt für den alten Mietpreis gilt ein Jahr vor Ende des alten Mietverhältnisses.

Für Vermieter

Für Vermieter

Die Mietpreisbremse gilt z. B. nicht bei neu gebauten Wohnungen oder Erstvermietungen nach umfangreicheren Modernisierungsmaßnahmen. Alte Mietpreise, die bereits höher als die ortsübliche Vergleichsmiete waren, genießen darüber hinaus Bestandsschutz. Unabhängig von der Höhe dürfen Vermieter den alten Mietpreis weiterhin verlangen.

Wichtig auch hinsichtlich der Mietpreisbremse: Das „Bestellerprinzip“ bei Maklerkosten. Derjenige der einen Makler beauftragt, soll auch für diese Kosten aufkommen.


Gesetze & wichtige Links – Was sagt das BGB?

Im unteren Bereich eine Übersicht wichtiger Gesetze bezüglich des Themas Mieterhöhung:

 


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